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            物業管理員理論試題【16篇】

            發布時間:2024-01-13 22:12:02 查看人數:61

            物業管理員理論試題

            第1篇 物業管理員理論試題

            2005物業管理員理論

            2005年廣東省職業技能鑒定考試

            物業管理員(四級)知識試卷

            考試須知:本試卷適合物業管理員(四級)考試用,考生須按規定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分100分,考試時間為90分鐘,考試時用藍色圓珠筆或藍黑色鋼筆答,試卷上不準寫與考試內容無關的文字,考試時間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場。

            一 二 三 總 分 總分人

            分 數 得分 評分人

            一、單項選擇題(每小題1分,共60分)

            請將答案按題號填入下列表格:

            1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

            11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

            21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

            31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

            41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

            51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

            1、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿、續期的到續期屆滿,(c )由國家無償收回。

            a.土地收益權b.土地處分權c.土地使用權d.土地所有權

            2、房地產開發企業銷售的商品房的質量保修期,從( c )之日起計算。

            a.工程峻工驗收合格 b.綜合驗收合格

            c.交付 d.購買人取得房屋所有權證

            3、房地產具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產,其價格從長遠來看是趨于( b )。

            a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降

            4、物業管理人員應具備的職業道德之一是(b)。

            a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責

            c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達能力強

            5、物業管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業道德要求。

            a、忠于職守,盡職盡責 b、實事求是,辦事公道

            c、謙虛謹慎,文明禮貌&

            nbsp;d、遵守紀律,奉公守法

            6、物業管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現了(a)。

            a、積極主動,講求時效 b、謙虛謹慎,文明禮貌

            c、刻苦學習,提高素質d、儀表端莊,良好形象

            7、社區公眾是指(c)

            a組織內部的公眾 b組織所有的公眾

            c 組織所在地的公眾 d整個社會的公眾

            8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時,正確的選擇是(a)

            a、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開

            b、馬上移開目光

            c、眼神始終注視對方

            d、無所謂

            9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時間是在(a)

            a、上午十點或下午四點左右

            b、中午十二點,或下午二點左右

            c、晚上十點左右

            d、沒有講究

            10、物業指的是( a)的房地產。

            a.單元性 b.單體性c.復合性d.綜合性

            11、下列不是物業性質的是( d)。

            a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續增值性

            12、物業管理企業與業主之間是( a)的關系。

            a.服務與被服務 b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理

            13、(b )是物業管理的基礎和本源。

            a.安保服務

            b.房屋管理服務

            c.共用設備維修服務

            d.保潔服務

            14、區分所有權人多見于( a)。

            a.居住物業b.商業物業 c.工業物業d.特種物業

            15、撤換業主委員會成員,一般應由( d)做出;

            a.主管部門b.司法部門c.業主委員會d.業主大會

            16、按照《物業管理條例》的規定,業主在首次業主大會會議上的投票權依據( b)確定。

            a.物業建筑面積 b.省、自治區、直轄市制定的具體辦法 c.物業套數 d.戶數

            17、建設單位應當在銷售物業之前,制定( d),對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

            a、管理契約 b、住戶手冊 c、管理規定d、業主臨時公約

            18、業主購房的保修責任應由( a)承擔。

            a. 建設單位

            b. 施工單位 c.物業管理企業 d.銷售單位

            19、住宅物業建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地房管理部門批準,可以采用( a)方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

            a、協議 b、批準 c、推薦 d、選派

            20、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含( c)約定的內容。

            a、公共維修資金 b、物業裝飾裝修 c、前期物業服務合同 d、公用面積分攤

            21、前期物業服務合同可以( a );但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

            a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年

            22、已竣工但尚未出售物業,物業服務費用由(d )交納。

            a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業管理企業 d. 建設單位

            23、物業區域治安日常管理應以(b)為主;

            a. 公安部們b.物業管理公司c.聯防隊d.門衛

            24、物業區域治安管理的自主性與機動靈活性以( c)為前提;

            b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實用性

            25、(d)的形象從某種意義上代表著物業管理企業的形象。

            a.保安部經理 b.保安領班c.巡邏員d.門衛

            26、下列不屬于停車場正常組織準備工作的是( d)。

            a.使停車場清晰明亮

            b.設置清晰標識

            c.配備安全防范設備

            d.配備汽車排污檢測設備

            27、預防火災,就是要消除( d)。

            a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產生的條件

            28、( d)是物業公司防火第一責任人;

            a.保安領班b.保安隊長c.管理處經理d.物業公司總經理

            29、(b)是指提供非人們居住的環境,包括內部居住環境和外部居住環境連個方面。

            a、生產環境 b、居住環境 c、商業環境 d、辦公環境

            30、下列不屬于物業環境中的硬環境的是(a )。

            a、鄰里關系 b、房屋建筑 c、附屬設備d、公共設施和相關場地

            31、下列不屬于環境管理中對資源利用的措施的是( d )。

            a、利用工業廢渣做建筑材料;

            &nbs

            p; b、利用固體廢棄物做農業肥料

            c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源

            d、舊家電的翻新利用

            32、下列不是環境污染特點的是( a )。

            a、作用時間短b、影響范圍廣c、作用時間短d、污染物的濃度變化性大

            33、環境衛生管理是維護轄區( c)公共場所、共用部位的清潔衛生。

            a、一定區域 b、部分區域 c、所有 d、不確定區域

            34、所有的清潔“開荒”項目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;

            a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室

            35、一個居住區的規模是(a)萬戶,人口(a)萬人;

            a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2

            36、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》有(b)個服務等級。

            a.2b.3c.4 d.5

            37、按照中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》的三級標準,小區公共場所應每日清掃(a)次。

            a.1 b.2c.3 d.4

            38、為了保證物業檔案資料的完整性,對于新建物業應( b)。

            a在接管物業時嚴格辦理物業管理檔案資料接管手續

            b在早期介入階段就要做好資料收集規劃與安排,責成專人負責

            c從原設計單位、施工單位、建設單位、管理單位、設備、材料供貨單位等處收集、核對、補充完善各類資料

            d千方百計地得到業主用戶的資料

            39、物業中的共用設施和房屋建筑的共用部位的維修養護費用應由共有人按(c )分攤。

            a人口比例

            b各自住房面積比例

            c產權比例

            d購房價格比例

            40、房屋維護是物業管理的基礎性工作,認真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。

            a、有償服務 b、以防為主 c、區別對待 d、經濟合理

            41、房屋維修管理的基本原則是(d )

            a、經濟合理原則 b、區別對待原則 c、有償服務原則 d、服務原則

            42、房屋維修日常服務的首要指標是(d )

            a、定額指標 b、經費指標 c、服務指標 d、安全指標

            43、房屋維修管理的主要內容不包括(a )

            a、房屋附屬設備的管理 b、房屋的安全與質量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術管理

            44、小修養護部位費用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業管理公司多種經營的收入中彌補。

            a.公共性維修費b.物業管理服務費 c.物業的保修費 d.專項維修資金

            45、.物業管理企業應按照房屋室內裝飾裝修管理服務協議實行管理,進行( b)的現場檢查。

            a.定時b.不定時 c.每時每刻 d.定時或不定時

            46、下列屬于物業綠化精神功能的是( d )。

            &nb

            sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環境

            47、聯合國確定的城市人均綠地指標為(c)m2,如此才能達到保證人類身心健康的基本標準。

            a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70

            48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );

            a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水

            49、( b)是城市綠化系統中最廣泛、使用率最高的一部分;

            a.公園綠化b.居住區綠化c.校園綠化d.道路綠化

            50、居住小區中型游園服務半徑不得超過(c)米;

            a.500b.600c.800d.1000

            51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區要設一個大游園,人均綠地(d)平方米;

            a.10b.12c.14d.16

            52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);

            a.50% b.65% c.75%d.90%

            53、物業綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應安排在(a)之間;

            a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%

            54、物業綠化養護管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。

            a.90% b.92%c.95% d.98%

            55、下列不屬于綠化養護管理特點的是(b)。

            a、經常性b、偶然性c、針對性 d、動態性

            56、物業管理區域(簡稱轄區)的給水系統(即供水部門向物業管理區域供水總表以內)一律由轄區的(d)管理。

            a業主 b使用人

            c供水部門 d物業管理公司

            57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關燈檢查接頭是否有過流放電現象。

            a 每天應不多于兩次 b每天應不少于兩次

            c 每班應不多于兩次 d每班應不少于兩次

            58、計劃停電時,物業管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應在實施停電前1小時,將停電通知送達用戶或啟用廣播系統緊急通知用戶。

            a8小時&nb

            sp;b12小時

            c24小時d48小時

            59、應(a)巡查安全防范系統運行情況,發現異常立即處理,并做記錄。

            a每天 b每周

            c每月 d每季

            60、(c)電梯開梯后進行一次電梯全程運行檢查。

            a每班b每周

            c每天d每月

            得分 評分人

            二、多項選擇題(每小題1分,共20分)

            請將答案按題號填入下列表格:

            1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

            11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

            1、 需要補地價的情形主要有( abcd )。

            a.更改原出讓土地使用權時規定的用途

            b.增加原出讓土地使用權時規定的容積率

            c.轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產

            d.出讓的土地使用權期滿后續期

            2、忠于職守,盡職盡責是對物業管理人員職業道德的(bc)。

            a、全部要求b、基本要求

            c、首要要求d、最高要求

            3、談話的雙方在交談過程中,應從對方的角度考慮,在確定了主要交談內容后,恰當地選用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應注意(acd)

            a、重視禮節和習俗

            b、使用行話、術語以及方言土語

            c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情

            d、不涉及對方反感的話題

            4、以下屬于常規性公共服務的是( acd)。

            a.房屋管理服務

            b.家居裝修服務

            c.共用設施維修服務

            d.室外保潔服務

            5、物業檔案資料主要包括( bd)。

            a.建設單位資料 b.物業資料 c.管理企業資料

            ; d.物業業主和租戶資料

            6、下列屬于業主義務的是( acd)。

            a.遵守業主公約b.監督業主委員會的工作

            c.按時交納物業服務費用d.執行業主大會的決定

            7、國家提倡業主通過( abc )的市場競爭機制選擇物業管理企業。

            a、公開b、公平 c、公正d、合理

            8、國家鼓勵物業管理采用( ac),依靠科技進步提高管理和服務水平

            a、新技術 b、新知識 c、新方法d、新成果

            9、撲救火災的基本方法有(abcd)。

            a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法

            10、巡邏的方式主要有( bcd)。

            a.員工巡邏和領導巡邏

            b.定時、不定時巡邏。

            c.著制服巡邏和便衣巡邏

            d.晝間巡邏和夜間巡邏

            11、關于物業的清潔保養,下列比較恰當的說法是(bcd);

            a.沒有什么技術性b.專業性較強c.是物業管理的一項重要內容

            d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦

            12、物業清潔保養的檢查有(abcd);

            a.員工自查 b.領班作業檢查c.主管巡查d.部門經理抽查

            13、用戶入住階段的物業檔案信息包括( abcd )。

            a.入住通知書、住戶須知 b.業主公約

            c.用戶手冊d.購樓須知

            14、下列不屬于施工、竣工及驗收階段信息的是( abd)。

            a項目批準文件

            b地質勘察報告

            c用戶進戶驗收表

            d工程預決算資料

            15、電梯井道內應(abcd)等。

            a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、

            c不得敷設水管和d不得敷設煤氣管

            16、用戶有以下(abcd)行為,物業管理公司將按用水量和用水時間追計水費,并按《業主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。

            &nbs

            p;a私自裝表接水 b私自啟動水表的封印影響準確計量

            c繞表接水 d私自啟用水表

            17、中央空調系統開機前準備應(acd)等。

            a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常

            c.檢查冷凍水系統d.檢查冷卻水系統

            18、房屋日常維修急修項目包括(abc )

            a房屋結構性損壞b室內線路故障引起停電漏電

            c水泵水箱及故障和進水表以內水管暴烈和水龍頭嚴重漏水d屋面滲漏水

            19、嚴禁帶電工作,緊急情況帶電作業時,必須在(abcd)進行操作。

            a有監護人 b有足夠的工作場地

            c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋

            20、每月空載試運行發電機兩次,檢查(acd)運行情況,并做好試運行記錄。

            a電池液位b發電機

            c接線端子d外圍設備

            得分 評分人

            三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯誤的打×,共20分)

            請將答案按題號填入下列表格

            1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

            11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

            1、建設單位必須首先依法取得國有土地使用權,繳納土地出讓金,才能辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。(×)

            2、職業道德經常發生變化,缺乏必要的穩定性和連續性。(×)

            3、職業道德具有強烈的紀律性。(√)

            4、發展物業管理的主要目的是改善城市環境(× )。

            5、一個物業管理區域只能成立一個業主大會( √)。

            6、物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。( ×)

            7、業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用,業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。(√)

            8、潛在危險區域設置危險提示、警告標識可以避免物業管理區域發生危險事故。( × )。

            9、一般的固體、液體及帶電設備等都可用二氧化碳

            滅火器滅火( √ )。

            10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)

            11、綠化有兩個方面的功能:物質功能和精神功能。( √ )

            12、物業的產權備案是一個物業管理區域的經營管理服務人員為便于實施物業管理服務進行的一項基礎性、強制性的工作( × )。

            13、物業管理公司日常服務的房屋小修項目主要是通過走訪查房收集和住戶報修收集。( √ )

            14、大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結構的新建造價的30%以上。( × )

            15、返工性修繕是指對由于房屋設計或施工方法不當產生質量問題的房屋進行的修繕。維修費用應由設計部門或施工部門負責或撥??罱鉀Q。( √ )

            16、房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進行安全檢查,評定房屋完損等級,隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法,預防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )

            17、小修養護工人的勞動效率要98%達到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達到小修養護工程定額的指標,是完成小修養護工作量,搞好日常服務的必要保證。( × )

            18、關于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對轄區內住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。

            19、外墻每10年應徹底進行1次檢修加固。( √ )

            第2篇 頤和國際物業管理實施計劃材料

            頤和國際物業管理實施計劃

            作為一個剛組建的物業公司往往需要經過一年的培訓磨合才能成為一個成熟的團隊。但根據頤和國際的實際情況以及開發商的需要,雅詩閣物業公司將按照如下計劃,爭取在2007年3月使整體物業工作走上正軌,達到開發商及業主所要求的標準。

            1、近期工作(11月份)

            此階段工作將圍繞交樓、設備交接工作進行。保證物業公司能夠很好的接收開發商交付的項目,并對公司內部人員進行相應的微調。

            2、培訓階段(12月份)

            此階段培訓分為三部分進行:

            第一部分:

            針對物業公司在日常工作中出現的問題有針對性地進行培訓,通過工作中所發生的案例,在最短時間內提高員工的工作素質,解決內部運作問題,保證物業公司內部運作順暢。

            第二部分:

            系統培訓:內容將圍繞物業公司人員禮儀禮貌、突發事件處理、日常工作流程、工作規范、服務標準、投訴處理技巧、專業業務能力提高等方面進行。

            第三部分:

            采取“請進來,走出去”的方式,將邀請部分專業人士如:酒店管理培訓人員、物業顧問公司人員、禮儀培訓師等進行相應培訓。

            在走出去方面,因時間關系不能安排人員到北京、沈陽等物業開展較為成熟的地區考察學習。在時機成熟后將安排部分物業公司主要管理人員實地考察學習。

            3、考核階段(2007年1月)

            在物業公司所有人員經過系統培訓后,全體人員將進行相應考核,考核不過關者,公司將按照規定進行相應處理。

            各部門人員將利用此段時間行管理、業務大“比武”。采取公平競爭,競爭上崗的有效機制,提高員工的工作積極性。

            4、人員調整、拔高階段(2007年2月)

            通過前一階段的考核,對物業公司內部不合格人員進行調整,補充新鮮血液。通過對日常工作的不斷調整促使物業公司整體工作初步達到開發商及業主要求的工作標準。

            第3篇 物業管理合同試題

            一、單項選擇題(每題1分)

            1、物業管理優質服務的核心內容是( )

            a、早期介入與前期管理b、簽訂與履行物業管理合同

            c、物業的承接查驗d、物業入住與裝修管理

            2、合同的訂立,必須經過( )兩個階段

            a、要約與要約邀請 b、邀請要約與承諾 c、要約和承諾 d、要約和新要約

            3、甲方向乙方發出售出防盜門的意思表示,乙方回復同意購買,并提出能否便宜一點,乙方的回復屬( )

            a承諾 b反要約c要約邀請 d撤銷要約

            二、不定項選擇題(每題2分)

            4、合同要約的構成要件為( )

            a要約必須是特定人的意思表示,必須是有訂立合同的意圖

            b、要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定

            c、要約生效以要約人發出要約的時間為準

            d、要約必須傳達到受要約人才能生效

            e、要約可以是不特定人的意思表示

            5、作為要約以下哪種說法是正確的( )

            a、要約在郵件中遺失,要約不發生任何效力

            b、要約在郵件中遺失,要約生效

            c、要約的內容是否明確,由要約人確定

            d、所有的訂約提議都可以構成要約

            6、以下哪幾種行為屬于要約邀請( )

            a、商業廣告b、拍賣中的出價c、商品的標價、陳列d招標 e、懸賞廣告

            7、要約的撤回或撤銷法律規定中正確的是( )

            a、撤銷要約的通知應當在要約到達受要約人之前到達受要約人

            b、撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前到達受要約人

            c、撤回要約的通知只限于受要約人發出承諾通知之前到達受要約人

            d、撤銷要約的通知只限于受要約人發出承諾通知之前到達受要約人

            e、撤銷要約的通知應當與要約同時到達受要約人

            8、合同法規定不得撤銷的情形是( )

            a、要約人確定了承諾期限 b、要約人推定要約不可撤銷

            c、要約人明示要約不可撤銷 d、受要約人有理由認為要約是不可撤銷的

            e、受要約人有理由認為不可撤銷的并已為履行合同作了準備工作

            9、合同承諾構成的要件包括( )

            a、承諾必須與要約內容完全一致b、承諾必須由受要約人或其他代理人作出

            c、承諾必須在要約規定的有效期作出d、受要約人不能對要約內容作實質性修改

            e、承諾必須傳達給要約人

            10、合同法規定承諾可以撤回的情形是( )

            a、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之前到達要約人

            b、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人同時到達要約人

            c、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之后到達要約人

            d、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之前或同時到達要約人

            11、合同應當具備的必要條件包括( )

            a、當事人具備締約能力 b、當事人的真實意思表示

            c、合同的內容合法 d、合同的形式合法

            e、合同的程序合法

            12、東方貿易公司與大方房地產開發公司簽訂了一份房屋建設合同,由東方公司負責建造房屋1萬平方米,該合同( )

            a、有效 b,、無效c、待政府批準后有效d、效力待定

            13、車主將車開到停車場進口處,停車場管理員將停車閘打開允許車輛入內后,車輛停放合同即成立,這屬于( )

            a、口頭合同 b、書面合同 c、事實合同 d、默示合同

            14、合同法的最高要求是( )

            a、主體平等 b、合同自由 c、權利義務公平對等d、守法和維護社會公益

            15、誠實信用原則有哪幾項基本功能( )

            a實質公平b確定行為規則c平衡利益沖突d解釋法律與合同 e社會公德

            16、合同自由原則包括( )

            a、選擇締約相對人b、決定合同內容c、選擇合同方式

            d、排除法律與國家對合同的適當干預e、解釋合同的自愿

            17、《物業管理條例》規定( )

            a、建設單位與物業買受人簽定的合同買賣合同不包括前期物業服務合同約定的內容

            b、建設單位與物業買受人簽定的合同買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容

            c、建設單位與物業買受人簽定的合同買賣合同可以包括前期物業服務合同約定的內容

            d、建設單位選聘物業管理企業的,可以簽訂書面的前期物業服務合同

            18、前期物業服務合同涉及( )

            ;a、政府物業管理主管部門b、法院c、建設單位d、物業管理企業e、業主

            19、前期物業管理服務由( )選聘物業管理企業

            a、建設單位b、業主委員會c、政府物業管理部門d、業主代表

            20、前期物業服務合同的主要內容除合同當事人、物業的基本情況、服務費用、服務內容和質量外還包括( )

            a、物業的經營與管理b、承接查驗和使用維護

            c、專項維修基金d、違約責任e、業主大會的成立

            21、前期物業服務合同當事人中一般是法人組織包括( )

            a、業主委員會b、建設單位c、物業管理企業d、物業協會e、物業管理主管部門

            22、前期物業服務合同中基本情況包括( )

            a、收費標準b、公共秩序維護c、收入分配辦法d、坐落位置e、建筑面積

            23、前期物業管理服務應達到( )質量標準

            a、法定b、約定c、合理d、必要

            24、簽訂前期物業管理合同中收費約定的方式一般有( )

            a、計時制b、計件制c、包干制d、酬金制e、年薪制

            25、前期物業管理服務合同應注意的事項包括( )

            a、物業的承接驗收b、物業服務的費用c、合同的解除d、合同的終止e、合同的撤銷

            26、物業承接驗收中無需在前期物業服務合同中約定的( )

            a、物業共用部位b、共用設備的承接驗收內容

            c、業主自有物業專有部分d、共用設備的驗收標準、責任

            27、前期物業服務費用中應當在物業銷售前予以明示或約定的費用部分是( )

            a、建設單位支付的b、物業公司支付的c、業主支付的d、政府支付的

            28、前期物業合同具有( )

            a、不確定性b、確定性c、時間性d、不可變性

            29、前期物業合同規避風險的方式包括( )

            a、撤銷合同b、解除合同c、中止合同d、要求補償e、轉讓合同

            30、有必要時前期物業合同中對解除合同的條件( )

            a、推定b、不需約定c、明確約定d、默示

            31、物業服務合同是( )之間關于物業管理、服務達到的權利義務關系的協議

            a、建設單位與物業管理企業b、物業管理企業與業主

            c、建設單位與業主d、業主與業主委員會

            32、業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權( )以上通過,決定選聘物業管理企業

            a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3

            33、物業服務合同簽訂之后應及時向政府物業管理主管部門( )

            a、核準b、批準c、審議d、備案

            34、《物業管理條例》對物業服務合同主體資格作出明確規定( )

            a、業主大會成立b、業主委員會選舉必須符合法定程序

            c、物業管理企業必須具備相應的資質證書d、建設單位必須具備相應的資質證書

            e、業主委員會主任產生并經過批準

            35、物業管理服務是( )

            a、公益性質b、無償性質c、有償性質d、約定性質

            36、某小區2/3業主決定選擇a物業管理企業,1/3業主選擇b物業管理企業,a企業中標后選擇b企業的業主( )相應的物業服務合同

            a、不承擔b、必須承擔c、可以承擔d、視情況而定

            37、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別是( )

            a、合同的內容不同b、訂立合同的當事人不同

            c、合同的主管機關不同d、合同期限不同e、合同審批程序不同

            38、關于物業服務合同錯誤的說法是( )

            a、期限明確b、穩定性強

            c、主體是業主與物業管理企業d、期限受前期物業服務合同的影響

            39、物業服務合同( )時生效

            a、經簽字或蓋章b、附條件時,該條件成熟

            c、應當在成立時d、通常在成立時e、必須在成立時

            40、簽訂物業服務合同應注意的事項包括( )

            a、明確業主委員會的權利義務b、明確物業管理企業的權利義務

            c、對違約責任和免責條款的約定d、主要條款宜粗不宜細e、明確違約責任的界定及爭議解決方

            第4篇 物業園區設備管理改進計劃

            **20**年度設備管理改進計劃

            設備管理以設備的使用,保養,維修三方面為核心;將設備技術資料,有關的信息,日常設備管理活動,進行有效地分門別類記錄,反映,統計,分析,實時掌握設備的動態,延長設備的使用壽命.

            針對**花園建筑設備的特點及現狀,要完善對設備電器技術資料、設備日常保養維修、設備使用、設備配件、能源消耗等幾方面設備管理規章制度,做為20**年度**設備管理改進的基礎。

            1.完善設備技術資料管理:

            全面收集設備,輔助裝置,軸承,傳動機構;技術檔案等技術資料檔案,進行分類,排序,存儲.做到設備編號和技術標牌齊全,設備資產帳,物,卡相符.對設備實行全過程的管理,從選型、安裝、調試、使用、維修、改造,直至報廢更新等都管理起來。

            2. 完善設備日常修理管理(包括設備故障管理),減少設備故障率.

            對設備電器的小修和大修、技術改造、設備故障、能源消耗、設備運轉時間等信息進行詳細記錄。便于設備管理人員根據記錄制定最佳維修方案,并指導維修人員按照設備運轉部位的性能,技術要求,運轉情況,而采取正確地維修方法,縮短因設備修理而停機的時間。使設備管理工作深入細致,實現維修工作量的考核數量化.

            設備故障管理:主要記錄了設備故障發生的日期、故障維修方式、故障類型,并掌握設備運轉狀態磨損情況。設備管理人員根據對歷次設備故障記錄的分析,故障類型的統計可得出:易損另配件,在正常條件下的磨損和使用期限,有計劃地進行更換維修;對非正常的設備故障,設備管理人員就可采取相應的措施,進行改進性維修,降低故障率。

            3. 完善配件管理,使配件的庫存處于一個合理的水平.

            對配件的管理從以下幾個方面入手:從設備管理的角度說:編制<<配件清單>>;記錄各臺設備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規格型號、使用數量、計劃庫存量和實際庫存量。通過對主要配件的管理,基本上就掌握了設備的配件需求量,

            4. 減少能源消耗

            確認各設備的能耗狀況,提出確實可行的節能方案,在**花園中,中央空調的耗能占總能耗的55%,在20**年度,要對會所中央空調,各棟大堂空調進行多管齊下的維護保養,包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。

            隨著**入住率的提高,原來申請的水指標已不能滿足業主的需要,水指標的更改申請的前期準備工作進行中,估計20**年初可完成.

            5.加強對工程維修人員的管理,是改善設備管理的前提.

            其中包括對工程維修人員的培訓, 工程維修人員的考核. 培訓包括三方面:上門維修服務的規范,專業技術的培訓,安全方面的培訓 加大對專業知識的培訓深度,如變頻技術,弱電方面的技術. 在工程人員考核方面

            20**年度設備管理改進計劃將圍繞以上五個方面開展

            序號內 容估計完成時間責任人

            01用水指標的更改申請20**年初 z

            02大堂空調的維護保養單位的確定20** 1-4月 z

            03規范及專業技術的培訓(詳見20**年度的培訓計劃)20** 1-12月 z

            04安全規范的培訓20** 1,4,7月 z

            第5篇 物業管理招標文件編制指引

            物業管理招標文件是物業管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規范文件。招標文件編制的好壞,直接關系到招標人和投標人雙方面的利益,因此招標文件的內容既要做到詳盡周到,以維護招標人的利益,又要做到合理合法,以體現招標公平、公正的原則。本章分為兩部分,第一部分是對招標文件內容的剖析;第二部分是以一份詳盡的招標文件樣本作為編制招標文件的參考。

            一、招標文件的內容

            不同類型的項目其招標文件的內容也繁簡各異,然而按照國際慣例,招標文件的內容大致可概括為三大部分。第一部分,投標人為投標所需了解并遵循的規定,具體包括投標邀請書、投標人須知、技術規范及要求;第二部分,(投標人)物業管理企業必須按規定填報的投標書格式,這些格式將組成附件作為招標文件的一部分;第三部分,中標的物業管理企業應簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應辦理的文件格式。

            三大部分的內容具體可歸納為組成招標文件的六要素:①投標邀請書;②技術規范及要求;③投標人須知;④合同一般條件;⑤合同特殊條件;⑥附件(附表、附圖、附文等)。

            1.投標邀請書

            投標邀請書與招標公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,從而使潛在投標人獲悉物業管理項目招標信息后,決定是否參加投標。其主要內容包括:業主名稱、項目名稱、地點、范圍、技術規范及要求的簡述、招標文件的售價、投標文件的投報地點、投標截止時間、開標時間、地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中,也可以單獨寄發。如采用邀請招標方式招標,投標邀請書往往作為投標通知書而單獨寄發給潛在投標人,因而不屬于招標文件的一部分;但如果采取公開招標方式招標,往往是先發布招標公告和資格預審通告,之后發出的投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發出的正式投標邀請,應作為招標文件的一部分。

            2.技術規范及要求

            這一部分主要是說明業主或開發商對物業管理項目的具體要求,包括服務所應達到的標準等。例如對于某酒店項目,招標人要求該物業的清潔衛生標準應達到五星級,這些要求就應在“技術規范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務標準和要求,可以編列一張“技術規范一覽表”,將其加以綜合。

            另外,在技術規范部分,應出具對物業情況進行詳細說明的物業說明書,以及物業的設計施工圖紙。物業說明書和圖紙應在附件部分中作詳細說明。

            3.投標人須知

            投標人須知的目的是為整個招標投標的過程制定規則,是招標文件的重要組成部分,其內容包括:①總則說明;②招標文件說明;③投標書的編寫;④投標書的遞交;⑤開標和評標;⑥授予合同。以下分別予以具體說明。

            (1)總則說明

            總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標人和投標費用進行說明。

            (2)招標文件說明

            招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、招標文件的修改進行說明。

            (3)投標書的編寫

            投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些要求包括:①投標所用的語言文字及計量單位;②投標文件的組成;③投標文件格式;④投標報價;⑤投標貨幣;⑥投標有效期;⑦投標保證金;⑧投標文件的份數及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標,而沒有進行投標資格預審,則在招標文件的投標人須知中還應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。招標文件對投標書編寫要求的說明通常有兩種,一是文字說明,應歸入投標人須知部分;另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格式,要求投標人只要按格式要求填入內容。這些格式通常包括:投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統一歸入“附件”部分。

            (4)投標文件的遞交

            投標文件的遞交的內容主要是對投標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。

            (5)開標和評標

            開標和評標是招標文件體現公平、公正、合理的招標原則的關鍵,包括以下內容:

            ①對開標規則的說明。

            ②組建評標委員會的要求。

            ③對投標文件響應性的確定。即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規定且沒有重大偏離和保留。

            ④投標文件的澄清。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內容。

            ⑤對投標文件的評估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)。

            ⑥評標原則及方法。

            ⑦評標過程保密。

            (6)授予合同

            授予合同的內容通常包括:

            ①定標準則。說明定標的準則,包括“業主不約束自己接受最低標價”的申明等。

            ②資格最終審查。即說明招標人會對最低報價的投標人進行履行合同能力的審查。

            ③接受和拒絕任何或所有投標的權力。

            ④中標通知。

            ⑤授予合同時變更數量的權力。即申

            明招標人在授予合同時有權對招標項目的規模予以增減。

            ⑥合同協議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協議書的格式(詳見附件)。

            ⑦履約保證金。

            4.合同一般條款

            合同的一般條款不是合同的主要內容,通常包括以下條款和內容:

            (1)定義。即對合同中的關鍵名稱進行釋義。

            (2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍。

            (3)技術規格和標準。該條款的內容一般與招標文件的第二部分“技術規范及要求”的內容相一致。

            (4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。

            (5)價格。即物業管理費的計取,一般應與中標人的投標報價表相一致。

            (6)索賠。索賠條款主要說明在投標人(合同的乙方)發生違約行為時,招標人(合同的甲方)有權按照索賠條款規定提出索賠。其具體內容包括索賠的方案和索賠的程序。

            (7)不可抗力。不可抗力條款是指在發生預料不到的人力無法抗拒事件的情況下,合同一方難以或者不可能履行合同時,對由此引致的法律后果所作的規定。不可抗力條款一般包括三個部分:不可抗力的內容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證明文件;遭受不可抗力事件一方的責任范圍。

            (8)履約保證金。該條款主要是規定中標人在簽訂合同后,為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例,以及提供履約保證金的形式。

            (9)爭議的解決。該條款主要的內容是預先規定合同雙方在合同履行過程中發生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規定以仲裁作為解決爭議的途徑等。

            (10)合同終止。該條款的主要內容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業管理企業違約情節嚴重;業主破產;物業被征用等)。

            (11)合同修改。該條款應申明對于合同的未盡事項,需進行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協議。

            (12)適用法律。即寫明合同適用的法律。

            (13)主導語言與計量單位。

            (14)合同文件及資料的使用。條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜,如對保密的規定等。

            (15)合同份數。

            (16)合同生效。

            5.合同特殊條款

            合同的特殊條款是為了適應具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規定,例如對執行合同過程中更改合同要求而發生偏離合同的情況作出某些特殊規定。此外合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充,如關于延遲開工而賠償的具體規定,以及有關稅務的具體規定等。

            在合同執行中,如果一般條款和特殊條款不一致而產生矛盾時,應以特殊條款為準。

            6.附件

            附件是對招標文件主體部分文字說明的補充,包括附表、附文和附圖,具體有:

            (1)附表

            ①投標書格式;

            ②授權書格式;

            ③開標一覽表;

            ④項目簡要說明一覽表;

            ⑤投標人資格的證明文件格式;

            ⑥投標保函格式;

            ⑦協議書格式;

            ⑧履約保證金格式(通常為銀行保函)。

            (2)附文

            物業說明書。

            (3)附圖

            物業的設計和施工圖紙。

            二、招標文件樣本

            這里以物業管理公開招標為例,以一份完整的招標文件樣本來說明物業管理招標文件全文的編制方法。

            招 標 文 件

            招標編號:____________

            招標項目名稱:________

            年月××招標中心統一印制

            招標文件目錄

            第一部分 投標邀請

            第二部分 技術規范及要求

            第三部分 投標人須知

            a 總則說明

            1.適用范圍

            2.定義

            3.合格的投標方

            4.投標費用

            b 招標文件說明

            5.招標文件的構成

            6.招標文件的澄清

            7.招標文件的修改

            c 投標文件的編寫

            8.語言及計量單

            9.投標文件的組成

            10.投標文件格式

            11.投標報價

            12.投標貨幣

            13.投標人資格的證明文件

            14.投標有效期

            15.投標保證金

            16.投標文件的份數和簽署

            d 投標文件的遞交

            17.投標文件的密封和標記

            18.遞交投標文件的截止時間

            19.遲交的投標文件

            20.投標文件的修改和撤銷

            e 開標和評標

            21.開標

            22.評標委員會

            23.投標文件響應性的確定

            24.投標文件的澄清

            25.對投標文件的評估和比較

            26.評標原則及方法

            27.保密

            f 授予合同

            28.定標準則

            29.資格最終審查

            30.接受和拒絕任何或所有投標的權力

            31.中標通知

            32.授予合同時變更數量的權力

            33.合同協議書的簽署

            34.履約保證金

            35.中標服務費

            第四部分 合同一般條款

            1.定義

            2.適用范圍

            3.技術規格和標準

            4.委托管理期限

            5.價格

            6.索賠

            7.不可抗力

            8.履約保證金

            9.爭議的解決

            10.合同終止

            11.合同修改

            12.適用法律

            13.主導語言與計量單位

            14.合同份數

            15.合同生效

            第五部分 合同特殊條款

            第六部分 附件

            第一部分 投標邀請

            受用戶委托對________________項目的物業管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

            1.招標編號:

            2.招標項目的簡要說明:

            3.項目開工期:

            4.投標地點:

            5.投標截止時間:年月日(北京時間),逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。

            6.開標時間、地點:

            7.凡對本次招標提出詢問,請在年月日前與 聯系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。

            地址:

            郵編:

            電話:

            傳真:

            聯系人:

            (署名)

            年 月 日

            第二部分 技術規范及要求

            1. 項目技術要求一覽表

            2.項目所在地

            關于物業所在地及物業的詳細情況和資料詳見物業說明書和物業圖紙(略)。

            第三部分 投標人須知

            a 總則說明

            1 適用范圍

            1.1 本招標文件僅適用于本投標邀請中所敘述物業的物業管理服務。

            2 定義

            2.1 “招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

            2.2 “投標方”系指向招標方提交投標文件的物業管理企業。

            2.3 “項目”系指物業管理企業(即投標人)按招標文件規定,須向用戶提供的物業管理服務。

            2.4 “用戶”系指委托進行本次招標的××開發商或業主委員會。

            3 合格的投標方

            3.1 經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。投標方應遵守有關的中國法律和規章條例。

            4 投標費用

            4.1 無論投標過程中的做法和結果如何,投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

            b

            招標文件說明

            5 招標文件的構成

            5.1 招標文件用以闡明所需物業管理服務、招標投標程序和合同條款。招標文件由下述部分組成:

            (1)投標邀請;

            (2)技術規格及要求;

            (3)投標人須知;

            (4)合同一般條款;

            (5)合同特殊條款;

            (6)附件。

            5.2 招標文件以中文、英文兩種文字編印,兩種文字具有同等效力。中、英文本如有差異時,以中文本為準。

            5.3 投標人被視為熟悉上述與履行合同有關的一切情況。

            6 招標文件的澄清

            6.1 投標方對招標文件如有疑點,可要求澄清,應在投標截止時間前15天按投標邀請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報或傳真,下同)通知到招標人。招標人將視情況確定采用適當方式予以澄清或以書面形式予以答復,并在其認為必要時,將不標明查詢來源的書面答復發給已購買招標文件的每一投標方。

            7 招標文件的修改

            7.1 在投標截止日期10天前,招標方可主動地或依據投標方要求澄清的問題而修改招標文件,并以書面形式通知所有購買招標文件的每一投標方,對方在收到該通知后應立即以電報或傳真的形式予以確認。

            7.2 為使投標方在準備投標文件時有合理的時間考慮招標文件的修改,招標方可酌情推遲投標截止時間和開標時間,并以書面形式通知已購買招標文件的每一投標方。

            7.3招標文件的修改書將構成招標文件的一部分,對投標方有約束力。

            c 投標文件的編寫

            8 語言及計量單位

            8.1 投標文件及投標方和招標方就投標交換的文件和來往信件,應以中文或英文書寫。

            8.2 除在招標文件的技術規格中另有規定外,計量單位應使用中華人民共和國法定計量單位(國際單位制和國家選定的其他計量單位)。

            9 投標文件的組成

            9.1 投標文件包括下列部分:

            (1)投標書、授權書、開標一覽表以及項目簡要說明一覽表;

            (2)投標資格證明文件;

            (3)投標符合招標文件規定的證明文件及投標方認為需加以說明的其他內容;

            (4)投標保證金。

            投標應將投標文件裝訂成冊,并填寫“投標文件資料清單”。

            10 投標文件格式

            10.1 投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫投標書、授權書、開標一覽表及項目簡要說明一覽表(見附件1~4)。

            11 投標報價

            11.1 投標方應在招標文件所附的開標一覽表(附件3)上寫明投標項目的單價和投標總價。如果單價與總價有出入,以單價為準。投標方對每種項目只允許有一個報價,招標方不接受有任何選擇的報價。

            11.2 投標方按格式填寫報價以供招標方評標方便,但不限制××開發商以其他方式簽訂合同的權力。

            12 投標貨幣

            12.1 投標書和開標一覽表中的報價對國外投標方用美元或其他國際主要貨幣填報(若采用其他外國貨幣報價,為便于比較價格,招標方將按12.2款規定折算成美元)。

            12.2 以開標日中國銀行公布的賣出價作為折算報價的依據。

            13 投標人資格的證明文件

            13.1 投標方必須提交證明其有資格進行投標和有能力履行合同的文件(格式見附件5),作為投標文件的一部分。

            14 投標有效期

            14.1 投標文件從開標之日起,投標有效期為90天,特殊招標項目在“技術規范及要求”部分另行規定。

            14.2 要求投標方同意延長有效期,要求與答復均應為書面形式。投標方可以拒絕上述要求而其投標保證金不被沒收。對于同意該要求的投標方,既不要求也不允許其修改投標文件,但將要求其相應延長投標保證金的有效期,有關退還和沒收投標保證金的規定在投標有效期的延長期內繼續有效。

            15 投標保證金

            15.1 投標保證金為投標文件的組成部分之一。

            15.2 投標方向招標方提交不少于投標總報價2%的投標保證金。

            15.3 投標保證金用于保護本次招標免受投標方的行為而引起的風險。

            15.4 投標保證金幣種應與投標報價幣種相同,可以下列任何一種方式提交:

            (1)由下列銀行開具保函:

            ①中國銀行總行或其分行;

            或。

            ②中國銀行在海外的往來行通過中國銀行;或。

            ③在中華人民共和國營業的任何其他中國或外國銀行;或。

            ④由中國人民銀行授權的其他銀行。

            投標保證金保函應按招標文件附件6格式提供,并在投標文件有效期過后30天內繼續有效。

            (2)銀行本票、匯票、支票或現金(在投標有效期滿前,因票據即將到期,招標方有權暫時行使票據權力)。

            15.5 未按規定提交投標保證金的投標,將被視為投標無效。

            15.6 未中標的投標方的投標保證金,將按31.2款的規定予以無息退還。

            15.7 中標的投標方的投標保證金,在中標方簽訂合同并交納履約保證金和中標服務費后,經銀行扣除手續費,予以無息退還。

            15.8 發生以下情況投標保證金將被沒收:

            (1)開標后投標方在投標有效期內撤回投標;或。

            (2)如果中標方未能做到:

            ①按本須知第33條規定簽訂合同;或。

            ②按本須知第34條規定提供履約保證金;或。

            ③按本須知第35條規定繳納中標服務費。

            16 投標文件的份數和簽署

            16.1 投標方應準備一份正本和四份副本,在每一份投標文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣,一旦正本和副本有差異,以正本為準。

            16.2 投標文件正本和副本須打印并由經正式授權的投標方代表簽字。

            16.3 除投標方對錯處作必要修改外,投標文件中不許有加行、涂抹或改寫。若有修改須有簽署投標文件的人簽字。

            16.4 電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

            d 投標文件的遞交

            17 投標文件的密封和標記

            17.1 投標方應將投標文件正本或副本分別用信封密封,并標明招標編號、投標項目名稱及正本或副本。

            17.2 為方便開標唱標,投標方應將正本的投標書、開標一覽表和投標保證金保函單獨密封,并在信封上標明“開標一覽表”字樣,然后再裝入正本投標文件密封袋中。

            17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投標邀請中規定的開標日期及時間)不準啟封”的字樣。

            17.4 如投標文件由專人送交,投標方應將投標文件按19.1~19.3款中的規定進行密封和標記后,按投標邀請注明的地址送至招標方。

            17.5 如果投標文件通過郵寄遞交,投標方應將投標文件用內、外兩層信封密封。

            (1)內層信封的封裝與標記同17.1~17.3款規定。

            (2)外層信封裝入17.1款及17.2款所述全部內封資料,并注明招標編號、管理項目名稱、招標方名稱、地址。同時應寫明投標方的名稱、地址,以便將遲交的投標文件原封退還。

            17.6 如果未按上述規定進行密封和標記,招標方對投標文件的誤投或提前拆封不負責任。

            18 遞交投標文件的截止時間

            18.1 所有投標文件不論派人送交還是通過郵寄遞交,都必須在招標方在投標邀請中規定的投標截止時間之前送至招標方。

            18.2 出現5.2款因招標文件的修改推遲投標截止時間時,則按招標方修改通知規定的時間遞交。

            19 遲交的投標文件

            19.1 招標方將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。

            20 投標文件的修改和撤銷

            20.1 投標方在提交投標文件后可對其投標文件進行修改或撤銷,但招標方須在投標截止時間之前收到該修改或撤銷的書面通知,該通知須有經正式授權的投標方代表簽字。

            20.2 投標方對投標文件修改的書面材料或撤銷的通知應按第16和第17條規定進行編寫、密封、標注和遞交,并注明“修改投標文件”或“撤銷投標”字樣。

            20.3 投標截止時間以后不得修改投標文件。

            20.4 投標方不得在開標時間起到投標文件有效期期滿前撤銷投標文件,否則招標方將按14.7款的規定沒收其投標保證金。

            e 開標和評標

            21 開標

            21.1 招標方在招標通告或投標邀請規定的時間和地點公開開標。投標方派代表參加。

            21.2 開標時,查驗投標文件密封情況,確認無誤后拆封唱標,唱正本“開標一覽表”內容,以及招標方認為合適的其他內容并記錄。

            22 評標委員

            22.1 招標方將根據物業管理的特點組建評標委員會,其成員由工程技術、市場、商貿、法律等方面的專家和招標機構、招標委托方的代表組成。

            22.2 評標期間,希望投標方派代表參加詢標。

            23 投標文件響應性的確定

            23.1 開標后,招標方將組織審查投標文件是否完整,是否有計算錯誤,要求的保證金是否已提供,文件是否恰當地簽署。如果單價與總價有出入,以單價為準;若文字大寫表示的數據與數字表示的有差別,則以文字大寫表示的數據為準。若投標方拒絕接受上述修正,其投標將被拒絕。

            23.2 在對投標文件進行詳細評估之前,招標方將依據投標方提供的資格證明文件審查投標方的財務、技術和管理能力。如果確定投標方無資格履行合同,其投標將被拒絕。

            23.3 招標方將確定每一投標是否對招標文件的要求作出了實質性的響應,而沒有重大偏離。實質性響應的投標是指投標文件符合招標文件的所有條款、條件和規定且沒有重大偏離或保留。

            23.4 招標方判斷投標文件的響應性僅基于投標文件本身而不靠外部證據。

            23.5 招標方將拒絕被確定為非實質性響應的投標,投標方不能通過修正或撤銷不符之處而使其投標成為實質性響應的投標。

            23.6 招標方將允許修改投標中不構成重大偏離的微小的、非正規、不一致或不規則的地方。

            24 投標文件的澄清

            24.1 為了有助于對投標文件進行審查、評估和比較,招標方有權向投標方質疑,請投標方澄清其投標內容。投標方有責任按照招標方通知的時間、地點指派專人進行答疑和澄清。

            24.2 重要澄清的答復應是書面的,但不得對投標內容進行實質性修改。

            25 對投標文件的評估和比較

            25.1 招標方及其組織的評標委員會將對實質性響應的投標文件進行評估和比較。

            25.2 評估時除考慮投標價以外,還將考慮物業管理服務的質量、物業管理企業的信譽和物業管理方案的先進程度等因素。

            26 評標原則及方法

            26.1 對所有投標方的投標評估,都采用相同的程序和標準。

            26.2 評標嚴格按照招標文件的要求和條件進行。

            26.3 在評標時按下列程序確定最低評標價標:

            (1)開標后,將對實質性響應的投標報價分別與標底價比較,并按其報價的合理程度給予打分,合理性越強則得分越高。

            (2)在第一次打分的基礎上,根據第25條考慮因素,對投標進行第二次打分,服務質量越高,管理方案越先進,則得分就越高。

            (3)將兩次打分分別與商務評審權權數和技術評審權權數加權求出總得分,最高得分者即系最低評標價標。

            27 保密

            27.1 有關投標文件的審查、澄清、評估和比較以及有關授予合同的意向的一切情況都不得透露給任一投標方或與上述評標工作無關的人員。

            27.2 投標方不得干擾招標方的評標活動,否則將廢除其投標。

            f 授予合同

            28 定標準則

            28.1 合同將授予其投標符合招標文件要求,并能圓滿地履行合同的、對買方最為有利的最低評標價標的投標方。

            28.2 最低報價不是被授予合同的保證。

            29 資格最終審查

            29.1 招標方將審查最低評標價標的投標方的財務、技術、管理能力及信譽,確定其是否能圓滿地履行合同。

            29.2 如果確定該投標方無條件圓滿履行合同,招標方將對下一個最低評標價標的投標方資格作出類似的審查。

            30 接受和拒絕任何或所有投標的權力

            30.1 招標方在授予合同之前仍有選擇或拒絕任何或全部投標的權力,并對所采取的行為不作任何解釋。

            31 中標通知

            31.1 評標結束15日內,招標方將以書面形式發出中標通知書,但發出時間不超過投標有效期。中標通知書一經發出即發生法律效力。

            31.2 招標方在收到中標方提交的履約保證金后,將向落標的投標方發出落標通知書,并退還其投標保證金。

            31.3 中標通知書將作為簽訂合同協議書的依據。

            32 授予合同時變更數量的權力

            32.1 招標方在授予合同時有權對“項目一覽表”中規定的項目規?;蚬ぷ髁坑枰栽鰷p。

            33 合同協議書的簽署

            33.1 中標方按中標通知書指定的時間、地點與開發商或業主委員會按指定的協議書格式簽訂合

            同協議書(見附件7)。

            33.2 招標文件、中標方的投標文件及其澄清文件,均為簽訂合同協議書的依據。

            34 履約保證金

            34.1 合同簽訂后30天內,中標方須根據合同條款的規定按招標文件附件8格式向甲方提交履約保證金。

            35 中標服務費

            35.1 中標方須向招標方按如下標準和規定交納中標服務費:

            (1)以中標通知書中確定的中標總金額作為收費的計算基數。

            (2)中標服務費為中標總金額的1.5%。

            (3)中標服務費幣種與中標簽訂合同的幣種相同,或以人民幣支付(按開標日中國銀行公布匯率賣出價折算)。

            第四部分 合同一般條款

            1 定義

            1.1 “合同”系指甲方和乙方(簡稱合同雙方)已達成的協議,即由雙方簽訂的合同格式中的文件,包括所有的附件、附錄和組成合同部分的所有其他文件。

            1.2 “合同價格”系指根據合同規定,在乙方全面正確地履行合同義務時應支付給乙方的款項。

            1.3 “甲方”系指通過招標方式,接受合同服務的開發商或業主委員會。

            1.4 “乙方”系指中標后提供合同服務的物業管理企業或單位。

            2 適用范圍

            2.1 本合同條款僅適用于本次招標活動。

            3 技術規格和標準

            3.1 本合同項下所提供服務的技術規格和標準應與本招標文件技術規格規定的標準相一致。

            4 委托管理期限

            年。即自年月日起至年月日止。

            5 價格

            5.1 除非合同中另有規定,乙方為其所提供物業管理服務而要求甲方支付的金額應與其投標報價一致。

            6 索賠

            6.1 乙方對所提供服務與合同要求不符負有責任,并且甲方已于合同規定的委托管理期內提出索賠,乙方應按甲方同意的下述一種或多種方法解決索賠事宜:

            (1)乙方同意甲方取消其不符要求的服務項目,退還已經收取的該類項目的物業管理費、傭金和酬金。

            (2)對于情節輕微的,經雙方同意可降低該類項目的物業管理服務價格。

            (3)對于情節嚴重,造成甲方損失金額巨大的,同意甲方終止全部委托管理合同,并賠償甲方因此造成的損失。

            6.2 如果甲方提出索賠通知后30天內乙方未能予以簽復,該索賠應視為已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索賠通知的30天內或甲方同意的更長一些的時間內,按甲方同意的上述任何一種方式處理索賠事宜,甲方將從議付款或乙方提供的履約保證金中扣回索賠金額,同時保留進一步要求賠償的權利。

            7 不可抗力

            7.1 簽約雙方任一方由于受諸如戰爭、嚴重火災、洪水、臺風、地震等不可抗力事故的影響而不能執行合同時,履行合同的期限應予以延長,則延長的期限應相當于事故所影響的時間。不可抗力事故系指甲乙雙方在締結合同時所不能預見的,并且它的發生及其后果是無法避免和無法克服的事故。

            7.2 受阻一方應在不可抗力事故發生后盡快用電報或傳真通知對方,并于事故發生后14天內將有關當局出具的證明文件用特快專遞或掛號信寄給對方審閱確認。一旦不可抗力事故的影響持續120天以上,雙方應通過友好協商在合理的時間內達成進一步履行合同的協議。

            8 履約保證金

            8.1 乙方應在合同簽訂后30天內,向甲方按合同貨幣提交合同總價10%的履約保證金,履約保證金的有效期至合同有效期滿。履約保證金應由以下銀行開具:

            (1)中國銀行,或。

            (2)根據國外銀行給中國銀行的反保函,由中國銀行開具,或。

            (3)在中國境內營業的其他銀行。

            8.2 乙方提供的履約保證金按規定格式以銀行保函的形式提供,與此有關的費用由乙方負擔。

            8.3 如果乙方未能按合同規定履行其義務,甲方有權從履約保證金取得補償。

            9 爭議的解決

            9.1 在執行合同中發生的或與本合同有關的爭端,雙方應通過友好協商解決,經協商在60天內不能達成協議時,應提交仲裁。

            9.2 提交正式仲裁的爭端屬涉外的,應在北京或在中國國內其他地點內指定的國際經濟仲裁委員會根據該委員會的仲裁程序或規則予以最終裁決。

            9.3 合同雙方均為國內法人的,其爭端的仲裁應由當地工商行政管

            理局根據其仲裁程序和暫行規則進行。

            9.4 仲裁裁決應為最終決定,并對雙方具有約束力。

            9.5 除另有裁決外,仲裁費應由敗訴方負擔。

            9.6 在仲裁期間,除正在進行仲裁部分外,合同其他部分繼續執行。

            10 合同終止

            10.1 本合同期限為年。合同到期甲乙雙方均未提出新的意向,合同自行終止。合作期內任何一方不得擅自停止協議,否則應負擔所造成的一切損失。如一方因故需終止合同,必須提前三個月書面通知另一方,經雙方達成一致意見后,方可終止。

            10.2 出現下列情況時合同自動終止:

            (1)發生不可抗力時。

            (2)一方不履行合同條款,造成另一方無法執行合同協議,協商又不能求得解決。合同終止,責任方賠償損失。

            (3)物業被征用或甲方破產。

            11 合同修改

            11.1 對于合同的未盡事宜,需進行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協議。

            12 適用法律

            12.1 本合同應按中華人民共和國的法律解釋。

            13 主導語言與計量單位

            13.1 合同應以中文或英文書寫。甲乙雙方所有的來往信函以及與合同有關的文件均應以中文或英文書寫。

            13.2 除技術規格另有規定外,計量單位均使用中華人民共和國法定計量單位。

            14 合同份數

            14.1 本合同正本連同附件共____頁,一式三份,甲乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

            15 合同生效

            15.1 除非合同中另有說明,本合同經雙方簽字蓋章,并在甲方收到乙方的履約保證金后,即開始生效。

            第五部分 合同特殊條款

            具體條款(略)。

            合同特殊條款是合同一般條款的補充和修改。如果兩者之間有抵觸,應以特殊條款為準。

            第六部分 附件

            附件1

            投 標 書

            合同名稱:

            致 業主:

            先生們:

            1.在考察了物業現場和研究了上述項目的投標人須知、合同條款、技術規格、圖紙以及第 號至第 號補充通知或修改書后,我方愿以人民幣 元(大寫)(rmb 元)的總價或上述招標文件確定(算術上的核實與改正后)的另一金額,按招標文件的要求,承擔上述項目的全部物業管理工作。

            2.如果貴方接受我方投標,我方保證在接到項目開工的指令后天開工,并在招標文件規定的期限內完成合同規定的全部工作。

            3.我方同意在從規定的遞交標書截止之日起天內遵守本投標。在該期限滿期之前,本投標對我方始終有約束力,并可隨時被接受。

            4.在正式合同協議制定和簽署之前,本投標書連同貴方的中標通知書應成為約束貴、我雙方的合同。

            5.我方理解,貴方不一定接受最低報價的投標或其他任何你們可能收到的投標。

            年月日

            簽字:

            姓名:

            以資格經授權并代表簽署標書。

            投標人地址:

            證人:

            簽字:

            姓名:

            所在單位及地址:

            職務:

            附件2

            授 權 書

            根據本文件宣布,簽名人(姓名)、(職務)、(公司名稱)、(公司注冊地點)合法授權代表上述公司,特此任命在下面簽字的(姓名)、(職務)、(公司名稱)為正式和合法的代理人,并授權該代理人在有關(項目名稱)的投標方面,以該公司的名義代表該公司簽署投標書,進行談判,簽署合同和處理一切與此有關的必要事務。

            現分別在下面簽字以資證明。

            年月日

            授權人簽字:

            代理人簽字:

            公證人簽字:

            公證人姓名:

            公證人地址:

            公證人職務:

            附件5

            投標人資格的證明文件

            投標人概況

            1. 投標人的身份證明

            第6篇 物業管理投訴處理原則:五清楚一報告

            物業管理投訴的處理原則:五清楚,一報告

            1、聽清楚。在接待用戶投訴時,應耐心聽用戶講完,不得打斷用戶的講話,更不能急于表態。

            2、問清楚。待用戶講完后,要進一步問清有關情況。切忌與用戶正面辯駁,應客觀、冷靜地引導用戶敘述清楚實際情況。

            3、跟清楚。受理用戶投訴要一跟到底,直到問題得到解決并回復用戶為止。對不能解決的投訴,應婉轉地向用戶講清楚,并確定下次回復的時間。

            4、復清楚。對用戶的投訴在充分了解有關情況后,應衣時把處理的過程及結果清楚地回復用戶,以表明用戶的投訴已得到足夠的重視和妥善的解決。

            5、記清楚。處理用戶投訴后,應把投訴的事項、處理過程及結果清楚地記錄于'用戶意見受理表'內,由用戶添加意見后收回存檔案。

            6、報告。重大投訴,必須馬上報告部門主管或公司領導。

            第7篇 家居商場物業移交接管管理流程

            家居(廣場)商場物業移交和接管管理流程

            1預備移交接管的工作程序:

            *新建家居廣場成立后要安排物業工程技術人員提前介入項目建設,熟悉整個項目情況,為接管驗收工作做好準備,應主動收集工程資料,并及時向工程項目部提出物業管理方面需要整改的意見和建議。

            *新建家居廣場于開業前一個月組成內部預接管驗收小組,盡早掌握設施、設備的性能、操作方法,以利于接管驗收的順利進行,并分步進行家居廣場內部組織的驗收登記,填寫預驗收記錄,將所發現的問題匯總后反饋給項目部,由其督促施工單位實施整改工作。

            2移交接管的準備工作:

            *移交新建家居廣場工程竣工驗收后、開業前,家居廣場應及時組建驗收接管小組,對所接管的物業從使用人的角度進行綜合性的驗收接管,以確保所接管的物業基本合格,滿足家居廣場的質量要求和使用要求。

            *由區域物業部負責,抽調業務骨干組成物業接管驗收小組;

            3接管驗收小組應當由以下部門人員組成:

            *由商場物業部經理任接管驗收小組組長

            *商場物業部文員接管物業的產權、工程、設備資料和相關合同資料;

            *商場部抽調樓層管理人員協助本樓層的驗收移交工作;

            *商場物業部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作;

            *商場安全部負責對消防驗收合格意見書的收集及對消防設施設備的驗收移交

            *制定接管驗收工作計劃;

            *準備接管驗收記錄表格:

            *《物業接管驗收工作計劃表》;

            *物業設備設施交接清單》;

            *《物業圖紙資料交接清單》;

            *《物業備品備件交接清單》;

            *《物業工程遺留問題清單》;

            *與工程項目部協調接管驗收事項、具體時間、工作進度等;

            第8篇 物業品質管理員職務說明書

            物業公司品質管理員職務說明書

            品質管理員職務說明:

            1協助主管處理日常事務;

            2負責本部門文件、資料、表單的打印、發放、建立、歸檔、保存等管理工作;

            3督促、檢查各部門的服務質量,對質量體系運行過程中發現的不合格項進行跟蹤驗證;

            4參與公司質量活動的策劃,以及質量事故的處理;

            5負責收集各類訊息并及時提供給主管;

            6承辦主管臨時交付的事項;

            7協助主管對公司各部門服務質量的考核,建立考核檔案;

            8與其他部門的聯系與溝通;

            9按時完成主管臨時交辦的其他工作。

            第9篇 物業管理知識題庫二

            一、單項選擇題(本大題共30小題,每小題1分,共30分)

            在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

            1.我國物業管理中最主要、最直接、最高效力的行政法規是(a )

            a.《物業管理條例》 b.《建筑工程質量管理條例》

            c.《城市房地產管理法》d.《物業服務收費管理辦法》

            2.立法機關頒布的物業管理方面的專門法律或法規,稱為( b )

            a.狹義的物業管理法 b.廣義的物業管理法

            c.物業管理法規 d.物業管理行政規范

            3.以下說法正確的是( c )

            a.共同共有人按照份額行使權利

            b.共同共有的財產劃分份額

            c.共同共有以一定的共同關系的存在為前提

            d.共同共有人必須三個或三個以上

            4.建筑物區分所有權是指( d )

            a.對專有部分的專有權b.對共有部分的共有權

            c.成員權d.包括專有權、共有權和成員權的集合

            5.以下屬于房屋所有權繼受取得的是( c )

            a.新建 b.沒收

            c.贈與 d.添附

            6.新建的房屋,申請人向登記機關申請房屋所有權初始登記應當在房屋竣工后的( b )

            a.一個月內b.三個月內

            c.六個月內d.一年內

            知識題庫doc下載:《物業管理知識題庫二》

            第10篇 物管培訓:物業管理公司的資金結算

            物業管理公司的經營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續、系統、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業管理公司理財的主要內容之一。本章對物業管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據作一個介紹。

            一、物業管理公司資金結算的含義和作用

            (一)物業管理公司資金結算的含義

            結算,是指經濟活動過程中的資金了結和清算。物業管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業務而發生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現金進行結算叫現金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現金的流通。

            在商品經濟發達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。

            在我國,各企業、單位、個人之間經濟往來的款項,除少數按《現金管理暫行條例》規定可以使用現金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業管理公司來說,可以簡化結算手續,縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。

            由于轉賬結算是以信用支付代替現金支付,所以必須根據交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規律中,學習我國社會主義市場經濟條件下的經濟關系,認識轉賬結算的規律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。

            在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經濟單位經常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替??梢?社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現金流通,并用于清算經濟往來關系,它是促進流通的一個工具。

            (二)物業管理公司結算業務的作用

            物業管理公司結算業務的作用表現在以下幾個方面:

            (1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業管理公司的健康發展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業務應盡可能轉賬結算。

            (2)能正確、迅速地反映物業管理公司的日常業務并進行有效監督,使公司能及時了解業務活動的全面情況,以便發現并改進工作中存在的問題和缺點。

            (3)結算業務關系到各部門、各單位的經濟往來,每筆結算業務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據。

            二、物業管理公司資金結算的基本原則和要求

            (一)物業管理公司資金結算的基本原則

            (1)根據國家規定,各單位之間的經濟往來,除按照現金管理辦法規定可以使用現金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。

            凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規定,在銀行開有賬戶或交存現金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現金的,應按結算金額一次交足。

            (2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經濟合同秩序、保障當事人經濟利益的重要保證。

            (3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。

            (二)物業管理公司資金結算的要求

            1.開立賬戶

            開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業務。

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            bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。

            (1)基本存款賬戶的設置與開戶條件

            基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現金的支取,只能通過賬戶辦理。

            基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經濟核算、獨立編制財務報表的企業單位。一個獨立的經濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。

            基本存款賬戶開立所需的證明文件為當地工商行政管理機關核發的《企業法人執照》或《營業執照》。

            基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意,并憑中國人民銀行當地分支機構核發的開戶許可證,即可開立該賬戶。

            (2)一般存款賬戶的設置與開戶條件

            一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現金繳存,但不能辦理現金支取。

            一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據;或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。

            一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。

            (3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件

            臨時存款賬戶是指存款人因臨時經營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據國家現金管理規定辦理現金支付。

            臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當地工商行政管理機關核發的臨時執照;或是,臨時經營活動需要的單位和個人,并需出具當地有關部門同意設立外來臨時機構的批文。

            臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。

            (4)專用存款賬戶的設置與開戶條件

            專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。

            存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。

            特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。

            存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規定。

            專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后開立賬戶。

            2.經濟合同

            經濟合同一經成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規定的義務。如果一方違反合同規定,給對方造成損失時,應承擔經濟和法律責任。經濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監督、執行結算紀律的主要依據。沒有經濟合同,銀行將不予辦理。

            3.結算紀律

            物業管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:

            (1)不準套取銀行信用,簽發空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;

            (2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;

            (3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。

            以上三不準要求物業管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。

            物業管理公司向外發出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。

            三、物業管理公司資金結算方式

            (一)異地結算

            異地結算是指不同地區或城市各單位之間經濟往來資金的結算。我國物業管理公司現行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。

            1.匯兌結算

            匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。

            (1)匯兌結算有關規定

            ①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。

            ②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。

            ③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區,可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。

            ④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。

            ⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。

            ⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當地市場管理的有關規定監督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。

            ⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發出通知,經過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。

            (2)信匯和電匯的核算

            ①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯憑證,并在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯為匯款單位的回單;第二聯為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯為收款單位作為收款通知或代取款收據。

            收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續時,匯入行會取出信匯憑證第四聯,核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯存款單,第一聯加蓋銀行業務公章后,退給收款單位作為收款依據,第二聯代收方記賬憑證。

            ②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯電匯憑證,在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯,給匯款單位的回單;第三聯匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯匯出行憑此拍發電報。

            收款單位會收到第三聯上加蓋銀行業務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續。

            2.匯票結算

            匯票是出票人簽發的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票分為銀行匯票和商業匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當地銀行,由銀行簽發給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現金的票據。商業匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發,由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據。

            (1)銀行匯票

            匯票簽發由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進

            賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。

            匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯:第一聯為存根;第二聯為支款憑證;第三聯為收入憑證。匯款單位交現金辦理匯票結算的,第二聯注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現金后,會簽發匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯:第一聯為匯出匯款卡片;第二聯為匯票;第三聯為匯款解訖通知;第四聯為多余款收賬通知。

            匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發生短缺一聯而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。

            匯票填明匯入銀行名稱和“現金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發生問題才可按有關規定辦理退款手續。

            (2)商業匯票

            商業匯票按其承兌人不同,分為商業承兌匯票和銀行承兌匯票。商業承兌匯票,由收款人簽發,經付款人承兌,或者由付款人簽發并承兌的票據。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發,并由承兌申請人向開戶銀行申請,經銀行審查同意承兌的票據。

            辦理商業匯票時的規定有:

            簽發商業匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發無商品交易的匯票;使用商業匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業匯票除可以向銀行貼現外,一律不允許作為流通手段;商業匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。

            商業匯票可以貼現。商業匯票貼現,是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現,其貼現期一般以貼現之日起到匯票到期日止。貼現時,根據貼現金額和貼現率,計算出貼現利息,并在貼現金額中預先扣除,將其余的貼現金額支付給貼現申請人,匯票歸銀行所有。

            貼現利息的計算公式如下:

            未到期天數

            銀行貼現的付款額=匯票面額×(1-年貼現率×―――――)

            365

            匯票到期后,貼現銀行應向貼現人索回貼現金額,如果貼現人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現銀行買進匯票而支付現款。

            3.托收承付結算

            托收承付結算是收款單位根據經濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據經濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。

            托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。

            托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。

            承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。

            劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。

            4.異地委托收款結算

            異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據,委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。

            單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業務,每天收取罰金0.5元。

            5.信用證結算

            這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規定條件發貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現金。信用證有效期最長不超過60天。

            (二)同城結算

            同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經濟往來的資金結算。我國物業管理公司現行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業匯票結算、銀行本票結算。

            1.支票結算

            支票是出票人簽發的,委托辦理支票存款業務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。

            支票分為現金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據法》規定,現金支票只能用于支取現金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現金。

            支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規定事項之一的,支票無效。

            單位簽發支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。

            支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發的次日算起,到期如遇節假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發支票時,要填寫當天日期,不準簽發遠期支票。

            支票的簽發只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當地規定的金額起點。

            付款單位將已簽發的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續,并將賬戶余額核對相符,經銀行同意后更換印鑒。

            2.同城委托收款結算

            同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據,委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。

            同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區別是:

            ①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;

            ②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。

            3)商業匯票結算

            商業匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。

            4)銀行本票結算

            銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。

            本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。

            銀行本票具有可以代替現金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現鈔又有本質的區別,它是介于現鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續是否符合規定本票背書是否連續在同城結算中,銀行本票可以視同現金。

            四、票據和票據行為

            如前所述,我們可以清楚地看到在物業管理公司理財的資金結算中經常會遇到各種各樣的票據,作為物業管理公司的理財者也必須掌握票據方面的一些知識,本節就對票據作一個簡要介紹。

            (一)票據

            1.票據的概念

            票據的含義有廣義和狹義。廣義的票據是指商業上的各種單據,例如發票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據是指按規定格式簽發和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據是狹義的票據。

            票據是由出票人簽發的,約定出票人自己,或要求他人按照規定

            期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產,持有票據的人有權在約定期限向票據債務人索取票據上所表明的貨幣金額。它經過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現成為融通資金的工具。

            2.票據的特征

            票據在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現在:

            ①票據是一種有價證券。票據是一種表示財產權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據的設立而取得,隨票據的轉讓而轉讓,占有票據就是占有了票據的價值。票據權力的行使以提示票據為條件,以交還票據償付票款為目的。

            ②票據是一種設權證券。票據上的權力和義務,完全由票據行為創設。票據的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。

            ③票據是一種法律要式證券。票據作為建立在信用基礎上的書面債務的支付憑證,必須具備法律規定的必要形式和內容。這就是說,票據必須具備法律要式,才能發生法律效力,否則票據無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據法》規定的票據才具有法律效力。

            ④票據是一種無因證券。票據是根據一定的信用行為等原因而產生的,它的設立是有因的。但是,票據一經設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據的權力時,不必向債務人證明取得票據的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。

            ⑤票據是一種名義證券。票據上的權利和義務須依據票據上所載名義來決定其效力。超出票據上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據可以說是一種名義證券。

            ⑥票據是一種流通證券。票據可以依據背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。

            ⑦票據是一種返還債券。票據的債權人在接受給付時,必須將票據交還債務人,使票據關系終結。若票據金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據后,票據清償人可以向其前手進行追索。

            3.票據的種類

            ①匯票

            按不同標準,匯票還可分為:

            a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票。

            b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。

            c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。

            d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。

            e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。

            f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。

            ②本票

            a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業本票。

            b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。

            c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。

            d.按本票產生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。

            ③支票

            a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。

            b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。

            此外,票據根據主債務人不同,可分為商業票據和銀行票據;票據根據用途不同,可分為隨物性票據和融資性票據。

            (二)票據行為

            票據行為主要有以下八種:

            1.出票

            出票是創造票據的行為,即簽發票據。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據的要式和付款人的約定開出票據,并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發無代價的票據用以騙取銀行或者其他票據當事人的資金。

            票據必須記載下列事項:

            ①表明某種票據的字樣;

            ②無條件支付的承諾或委托;

            &

            nbsp; ③確定的金額;

            ④付款人名稱;

            ⑤收款人名稱;

            ⑥出票日期;

            ⑦出票人簽章。

            票據上未記載以上規定事項之一的,票據無效。

            2.背書

            背書是以票據權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據以背書轉讓或者以背書將一定的票據權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據,背書應當連續即轉讓票據的背書人與受讓票據的被背書人在票據上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據,后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據上的效力。背書人以背書轉讓票據后,承擔保證其后手所持票據承兌和付款的責任。背書人在票據上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據權利。

            3.承兌

            承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。

            承兌有兩個具體行為:

            (1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。

            (2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據上作文字記載并簽章,表明對票據承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。

            4.保證

            保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發生的債務予以擔保的票據行為。保證的目的是為了加強票據的可靠性,提高票據的信用程度。保證人由票據債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據的保證責任。被保證的票據,保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。

            5.貼現

            貼現是持票人在票據未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據轉讓行為。貼現有貼現、轉貼現和再貼現。具體情況,如前所述。

            6.付款

            付款是票據到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經濟行為。見票即付的票據,自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據,自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據的債權債務關系結束。

            7.退票

            退票是指承兌人把申請承兌的票據或付款人把持票人用以付款提示的票據退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。

            8.追索

            第11篇 某物業機動車管理規則條約

            物業機動車管理規則條約

            1、新大地奧林花園b區為業戶提供的地下停車場,由物業服務中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。

            2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內。已購車位的業戶,須到物業服務中心交納泊車費,并辦理領取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業戶有需求請到物業服務中心辦理相關手續,領取出入卡。

            3、業戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業服務中心辦理注銷手續,交回出入卡.若卡丟失,應及時到物業服務中心補辦.

            4、外來車輛出入小區,請服從秩序維護員人員的疏導,合理停放.

            5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內)及人行道等.

            6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內.物業服務中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業服務中心不承擔保管責任。

            7、為共同維護停車場的環境衛生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.

            8、為杜絕意外事故發生,入場位的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內嚴禁吸煙.

            9、進入停車場的車輛需遵守車場內交通規則、標志和服從車場內車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設施,應按原價賠償或恢復原狀.

            第12篇 物業管理知識競賽題--維修篇

            物業管理知識競賽題庫--維修篇

            001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業管理公司對房屋的養護和修繕,廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業管理公司對房屋的日常保養,對破損房屋的修繕,以及對不同等級房屋功能的恢復、改善,裝修、裝潢改善,同時結合房屋維修加固,增強房屋抗震能力等。

            002導致物業管理公司經常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用,房屋逐漸破損,使用價值逐步降低。

            003磚木結構房屋的修繕周期一般是12--15年。

            004磚混結構房屋的修繕周期一般是15--20年。

            005鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期一般是20--25年。

            006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行;可以借鑒與發展優秀的建筑藝術;工程項目小,零星分散,用料品種多、規格多,新料、舊料都使用;人少但接觸的工種多;工程往往在業主或非業主使用人監督下進行。

            007房屋維修的原則是:“安全、經濟、合理、實用”的原則;“能修則修,應修盡修,以修為主,全面保養”的原則;對不同建筑結構、不同等級標準的房屋,采取不同維修標準的原則;為業主或使用人服務的原則;有償服務的原則。

            008房屋維修主要有:按不同的結構、裝修、設備條件,把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。

            009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時,不論對哪一類房屋維修,均要求牢固、安全,不留隱患。

            010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀,不空鼓開裂;衛生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現象,防水層密實,無滲漏現象。

            011天面工程維修標準是:確保安全,平整不滲漏,排水暢通,隔熱層完好。

            012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。

            013水、電、衛等設備工程維修標準是:保持完好,保證運行安全,正常使用,及時更換老化管線。

            014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。

            015房屋維修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;綜合維修工程等類型。

            第13篇 物業管理師考試:物業管理綜合能力

            物業管理師考試大綱-物業管理綜合能力

            第一章 經濟學知識與應用

            (一)考試目的

            本部分的考試目的是測試應考人員對經濟學知識的掌握程度,以及對需求理淪、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業管理中應用的掌握程度。

            (二)考試基本要求

            掌握:需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內容。供給的方式,供給規律,彈性理論,邊際收益遞減規律,規模報酬,以及成本理論。

            熟悉:均衡價格的決定,影響需求彈性的主要因素,影響供給彈性的主要因素,生產理論,以及市場失靈與政府調節相關內容。

            了解:需求量與需求的異同,個人需求與市場需求的關系,供給函數,市場均衡,彈性系數及其意義,生產函數,邊際成本,外部性問題。

            (三)要點說明

            1.個人需求

            2.市場需求

            3.局部均衡價格理論及在物業管理中的應用

            4.彈性理論及在物業管理中的應用

            5.生產及生產要素

            6.總產量、平均產量以及邊際產量

            7.邊際收益遞減規律

            8.邊際技術替代率

            9.生產規模與規模報酬原理及在物業管理中的應用

            10.內在(不)經濟與外在(不)經濟原理及在物業管理中的應用

            11.總成本、固定成本與可變成本

            考試大綱下載:物業管理師考試大綱-物業管理綜合能力

            第14篇 物業iso9000物業的入住管理程序

            公 司 程 序 文 件版號: a

            修改號: 0

            ej-qp 3.1 物業的入住管理 頁碼: 1/3

            1.目的:

            使管理人員明確住戶入住的工作步驟,準確無誤地辦理手續,確保住戶及時順利有序地入住。

            2.適用范圍:

            適用于經營管理部辦理住戶入住手續(包括產權人或單位變更的入住)。

            3.引用文件:

            3.1質量手冊第4.8、4.9、4.10章

            3.2 iso9002第4.8、4.9、4.10章

            4.職責:

            4.1經營管理部主任根據工程維修部對房屋接管驗收情況安排入住工作。

            4.2物業管理員準備各種文件資料為住戶辦理進住手續。

            4.3收費員根據工作內容準備各種收費文件向住戶收取物業管理費用。

            4.4看房員根據工作內容準備每套房鑰匙。

            5.工作程序:

            5.1入住前工作:

            5.1.1經營管理部主任接到副總經理的可辦理入住通知后,召集本部工作人員與工程維修部召開聯合會議,了解房屋現狀,包括施工遺留問題、正在整改部位及待整改內容詳見《整改通知書》,并索取“房屋平面圖”及“小區平面圖”。

            5. 1.2經營管理部主任與物業管理員到開發營銷部門了解房屋產權歸屬,并索要《房屋分配單》樣票。

            5.1.3經營管理部主任帶領本部門人員到入住現場考察。確認管理用房,熟悉棟號。

            5.1.4經營管理部主任,根據了解的情況,安排本部門工作人員,各工作人員準備入住手續所用的各類資料、表格。

            5.1.5在綜合辦公室配合下,布置管理用房,張貼辦公指引標識及歡迎住戶入住等標語。

            5.1.6零星入住的住戶由經營管理部看房員負責接待。

            5.2入住手續:

            5.2.1住戶持《房屋分配單》來辦理手續時,物業管理員向住戶索取《房屋分配單》、購房合同正本、購房結算清單及住戶的身份證、戶口本。檢查《房屋分配單》與購房合同上的房屋面積、房號是否一致。通過購房結算清單檢查房屋設施費用是否交清,確認后將購房合同正本退還住戶。

            5.2.2確認上述程序后,物業管理員在《房屋分配單登記表》上進行登記,向住戶發放《住戶須知》,當場請住戶填寫《住戶登記表》,并檢查填寫內容與身份證、戶口本是否一致。

            5.2.3物業管理員通知看房員帶齊該房全部鑰匙并帶領住戶對房屋設施狀況、設備、數量進行清點,對鑰匙逐一試用,并檢查熱水、冷水、電表、燃氣表底數,一并填入《房屋設備明細表》。

            5.2.4住戶執行5.2.3程序時,收費員將住戶姓名、房號、面積請綜合辦公室人員輸入電腦,打印出《物業管理委托服務收費表》,并核對表上金額;物業管理員填寫《物業管理委托合同》。

            5.2.5住戶完成5.2.3程序后,收費員向住戶收取費用,并開具票據,再將收費表蓋章后移交物業管理員。

            5.2.6物業管理員收齊《房屋分配單》、《購房結算清單》、《住戶登記表》、《房屋設備明細表》、《物業管理委托服務收費表》,核實無誤后,與住戶簽訂《物業管理委托合同》。

            5.2.7合同簽定后,物業管理員通知看房員將住戶鑰匙如數交與住戶,并請住戶在《房屋設備明細表》上簽字。

            5.2.8如住戶要裝修由物業管理員陪同住戶到工程維修部,向工程維修部工作人員介紹情況,接洽裝修之事。

            5.2.9完成上述程序后,物業管理員及時將住戶資料建檔歸案,并綜合辦公室輸入電腦?!段飿I管理委托合同》一份存在經營管理部,另一份由收費員與所收費用一起交予財務部。

            5.3房屋產權單位(人)更改(買賣)后的入住手續執行本章5.2程序。所需文件中《房屋分配單》應調整為《產權證書》。

            5.4對于在iso9002質量保證體系運行前已入住的住戶,物業管理員應保留其原有的文件。

            5.5在執行本程序全過程中,工作人員言行應執行《物業管理服務規范用語》和《物業管理服務規范行為》。

            5.6在iso9002質量保證體

            系運行前簽定的《房屋委托管理合同》保留其原文件;運行后簽定的合同名稱為《物業管理委托合同》。

            6.支持性文件與質量記錄:

            6.1《住戶登記表》ej-qr-qp3.1-01

            6.2《房屋分配單登記表》ej-qr-qp3.1-02

            6.3《房屋設備明細表》ej-qr-qp3.1-03

            6.4《物業管理委托服務收費表》ej-qr-qp4.13-03

            6.5《物業管理服務規范行為》ej-wi-qp8.1-01`

            6.6《物業管理服務規范用語》ej-wi-qp8.1-02

            6.7《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05

            6.8《住戶須知》

            第15篇 物業管理手冊之項目前期管理

            物業管理手冊:項目前期管理

            1 總則

            1.1 物業管理職能的全程參與和配合是ee房地產項目開發業務的競爭優勢之一, 為確保房地產開發項目全面、準確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠,持續提升 au*地產品牌,各地項目所在公司管理層應切實加強項目前期管理工作,充分識別 和明確物業管理職能前期參與的任務和要求,提供物業管理介入所需的資源,并對 物業管理職能的參與過程進行監督和評價。

            1.2 各地物業分公司應充分重視項目前期管理工作,主動參與、積極配合,有計劃、 有序地開展物業管理籌備、項目前期介入等工作,為后續的物業服務有效運營奠定 堅實的基礎。

            2 項目前期管理業務范圍

            根據ee物業管理服務的特點,前期管理特指以下方面的物業管理活動,包括 但不限于:

            a) 物業項目承接;

            b) 物業服務策劃(詳見 4.1 方案管理);

            c) 物業管理組織的組建;

            d) 項目前期介入;

            e) 項目驗收與接管;

            f) 入伙管理; g) 物業保修; h) 裝修管理。

            3 項目前期管理制度的執行

            為全面規范管理公司相關職能部門、管理公司物業管理部、項目所在公司、各 地物業分公司在項目前期階段的權責和工作關系,管理公司將盡可能地建立統一、 細化的制度規定,各地項目所在公司及其所下屬的物業分公司必須遵照執行。

            第16篇 xx物業清潔衛生管理手冊概述

            物業清潔衛生管理手冊概述

            保潔管理是物業管理中的環境清潔衛生工作項目之一,它包括轄區內的所有公共場地、轄區內樓宇從樓頂到底樓(包含地下)共用場地垃圾的收集、清運以及區域內的'四害'消殺防疫等。環境清潔衛生主要工作思路包括:

            一是要將糾正不良衛生習慣與清潔衛生管理相結合,注重宣傳教育,提高業主的衛生意識;

            二是要將業主參予衛生清潔管理與衛生清掃相結合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產生、垃圾堵塞下水道等現象的發生。

            三是預見性防范治理與實時保潔相結合,超前的環境維護計劃對作好保潔管理非常關鍵,只有樹立前瞻意識,才能確保小區環境清潔衛生滿足業主不斷增長的需求。

            物業管理員理論試題【16篇】

            2005物業管理員理論2005年廣東省職業技能鑒定考試物業管理員(四級)知識試卷考試須知:本試卷適合物業管理員(四級)考試用,考生須按規定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分
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